Как меняются торговые улицы Москвы
Пройдитесь по любой заметной улице в центре или в старом районе — Покровке, Маросейке, Большой Дорогомиловской, Пятницкой, улицам вокруг станций метро в спальных районах. Если сравнить с тем, что было здесь лет десять назад, изменится почти всё: ширина тротуаров, вывески, состав арендаторов, даже то, как люди по этим улицам ходят.
Торговая улица — живой организм. Она реагирует на благоустройство, на изменения в транспорте, на привычки покупателей, на онлайн-торговлю и на моду. Одни форматы уходят, другие приходят, а владельцы помещений и арендаторы учатся жить по новым правилам.
Для предпринимателя, который ищет помещение под кафе, магазин или салон, понимание этих процессов — вопрос денег. Ошибка в выборе улицы может стоить годовой прибыли, а правильная ставка на развивающуюся локацию даёт преимущество на годы вперёд.
Благоустройство: шире тротуар — другой покупатель
Масштабные программы благоустройства заметно изменили облик многих московских улиц. Тротуары стали шире, появились деревья, скамейки, единый стиль вывесок, а местами улицы и вовсе стали пешеходными. Парковка вдоль домов сократилась или стала платной.
Для бизнеса последствия оказались неоднозначными. Магазины, которые жили за счёт автомобилистов, заезжавших «на минутку», потеряли часть клиентов. Зато выиграли те, кто ориентирован на пешеходов: кафе, кофейни, пекарни, цветочные лавки, небольшие магазины подарков. Широкий тротуар позволяет поставить летнюю веранду, и это нередко удваивает выручку заведения в тёплый сезон.
Кроме того, изменилась сама культура прогулок. Улицы, которые раньше были транзитными коридорами, стали местами, где люди гуляют, встречаются, проводят время. А там, где люди задерживаются, они тратят деньги — но не на всё подряд, а прежде всего на впечатления, еду и спонтанные покупки.
Кто уходит с первых этажей
Если посмотреть на ротацию арендаторов, видна чёткая тенденция. С торговых улиц постепенно уходят форматы, которые проиграли конкуренцию интернету или изменили модель работы.
Классические примеры: отделения банков, которые массово сокращают сеть, салоны связи, магазины бытовой техники и электроники, туристические агентства, магазины одежды среднего ценового сегмента. Многим из них просто больше не нужна дорогая витрина: покупатель всё равно заказывает онлайн, а живой офис обслуживает лишь малую часть клиентов.
Пятнадцать лет на нашем углу был банк. Когда он съехал, собственник полгода не мог найти арендатора, потому что хотел ту же ставку. Потом разделил помещение на три части: кофейня, цветочный и пункт выдачи заказов. Получил даже больше, чем раньше.— Георгий, управляющий коммерческой недвижимостью в районе Арбата
Освободившиеся помещения создают возможности для малого бизнеса. Собственники, которые раньше сдавали только крупным сетям, становятся сговорчивее и готовы делить большие площади на небольшие лоты, давать арендные каникулы на ремонт и обсуждать гибкие условия.
Кто приходит: гастрономия, сервис, впечатления
На место ушедших форматов приходят те, кому нужен живой контакт с клиентом. Лидер здесь — общепит во всех видах: от кофеен «с собой» до ресторанов, баров и гастрономических лавок. На некоторых центральных улицах доля заведений общепита на первых этажах стала доминирующей.
Растут и сервисные форматы: салоны красоты, барбершопы, студии маникюра, фитнес-студии, химчистки, ремонт одежды и обуви, ветеринарные клиники, детские студии. Их услуги невозможно заказать в интернете, и они зависят от близости к клиенту.
Отдельный тренд — пункты выдачи заказов маркетплейсов. Они занимают помещения в спальных районах и даже на хороших улицах, создавая постоянный поток людей. Для соседних кофеен и магазинов такой пункт может стать источником клиентов: человек забрал посылку и зашёл за кофе. Но в некоторых местах их обилие меняет облик улицы не в лучшую сторону.
Центр против спальных районов
Процессы на торговых улицах центра и спальных районов заметно различаются. В центре ключевой фактор — туристы, офисные сотрудники и гуляющие. Здесь хорошо чувствуют себя заведения с сильной концепцией, магазины с уникальным ассортиментом, флагманские точки брендов. Аренда высокая, но и чек тоже.
В спальных районах торговая улица работает как сервисный центр для жителей. Важны продукты, аптеки, кафе для семей, бытовые услуги, детские форматы. Аренда ниже, клиенты более лояльны, но чувствительны к цене. Успешный бизнес здесь живёт за счёт постоянных посетителей, а не случайного трафика.
Интересно, что многие районы за пределами центра в последние годы получили собственные «главные улицы»: благоустроенные пространства у метро, вокруг новых транспортных узлов, вдоль бульваров. Там часто появляются форматы, которые раньше были только в центре, — специализированные кофейни, авторские пекарни, небольшие винные бары. Бизнес идёт за жителями, которые хотят того же качества, что в центре, но рядом с домом.
Как выбирать улицу и помещение сегодня
Старое правило «главное — трафик» по-прежнему работает, но требует уточнения. Важно не просто сколько людей проходит мимо, а кто они, куда идут и могут ли остановиться. Поток спешащих к метро людей отлично подходит кофейне с окном выдачи, но почти бесполезен для магазина одежды.
Перед подписанием договора аренды стоит провести собственное небольшое исследование:
- посчитать пешеходный поток в разное время суток и в разные дни недели, а не только в будний полдень;
- посмотреть, какие заведения рядом работают давно и успешно, а какие помещения часто меняют арендаторов;
- уточнить планы города по благоустройству и транспорту: ремонт улицы может на несколько месяцев отрезать вас от клиентов;
- оценить видимость витрины с обеих сторон улицы и наличие входа с тротуара, а не со двора;
- выяснить, можно ли в помещении организовать вытяжку, веранду, отдельный вход, если они нужны вашему формату.
Обязательно поговорите с соседями-арендаторами. Они расскажут о реальном трафике, о собственнике, о проблемах с коммунальными службами и о том, как улица меняется по сезонам.
Аренда: как не переплатить
Ставки аренды на торговых улицах сильно различаются даже в пределах одного квартала. Помещение на углу с большой витриной может стоить в полтора-два раза дороже соседнего, которое находится чуть глубже. Посчитайте, окупится ли эта разница дополнительной выручкой.
Рассмотрим условный пример. Ксения открывает кофейню у станции метро в Марьиной Роще. Угловое помещение на 50 квадратных метров стоит условно 350 тыс. рублей в месяц, соседнее, в середине дома, — 220 тыс. Чтобы окупить разницу в 130 тыс., угловой кофейне при среднем чеке 350 рублей и марже около 60% нужно продавать дополнительно примерно 620 чашек в месяц, то есть около 20 в день. Если угол реально даёт такой прирост трафика — он выгоден, если нет — лучше сэкономить.
Обсуждайте с собственником не только ставку, но и условия: арендные каникулы на время ремонта, индексацию, срок договора, возможность досрочного расторжения. На улицах, где много свободных помещений, у арендатора сильная переговорная позиция. Не стесняйтесь ею пользоваться.
Что будет дальше
Торговые улицы Москвы продолжат меняться. Вероятно, усилится роль гастрономии и сервисов, будет расти число гибридных форматов: кофейня плюс магазин, студия плюс шоурум, пекарня плюс лавка фермерских продуктов. Онлайн-торговля не убьёт улицы, но заставит их стать местом впечатлений и общения, а не просто складом с витриной.
Вероятно, продолжится и децентрализация: новые точки притяжения будут появляться в спальных районах, вокруг транспортных узлов и в бывших промзонах, которые превращаются в жилые кварталы. Для малого бизнеса это шанс зайти в локацию на старте, пока аренда ещё доступна, и вырасти вместе с ней.
Мы открылись на улице, где кроме нас были только продуктовый и аптека. Через три года рядом появились ещё две кофейни, винный бар и цветочный. Сначала испугались конкуренции, а потом поняли: улица стала местом, куда специально приходят, и нам от этого только лучше.— Тимур, владелец пекарни в Нижних Котлах
Улица как партнёр бизнеса
Главный вывод простой: торговая улица перестала быть просто адресом, это среда, которая либо работает на ваш бизнес, либо против него. Выбирая помещение, смотрите не только на сегодняшний поток, но и на то, куда движется улица: какие арендаторы приходят, что планирует город, кто здесь живёт и гуляет.
Успешные предприниматели не просто арендуют метры, а встраиваются в жизнь улицы: участвуют в соседских праздниках, договариваются с соседями о совместных акциях, делают витрины, которые украшают квартал. Чем живее улица, тем лучше идут дела у всех, кто на ней работает.
И наконец, не бойтесь перемен. Улица, на которой сегодня закрываются магазины, завтра может стать модным гастрономическим кварталом. Тот, кто первым разглядит этот потенциал, получит лучшие помещения на лучших условиях.
